BLOG
КАК ДЕЛИТСЯ КВАРТИРА, ПРИОБРЕТЕННАЯ В ИПОТЕКУ
"Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу , является любое имущество — движимое и недвижимое, приобретённое в браке, если брачным договором не установлен иной режим. При этом не имеет значения, на чьё имя оформлено имущество или кем внесены денежные средства. Стоимость имущества определяется на момент рассмотрения дела.

Если режим совместной собственности супругов изменён брачным договором, суд при разрешении спора руководствуется его условиями.

Семейный кодекс РФ
статья 34
Когда есть смысл обращаться в суд?

  • Если по договору купли-продажи покупателем указан только один супруг и в выписке из ЕГРН он значится как единоличный собственник.
В этом случае требуется судебное решение о выделении доли второму супругу.
📍 МИФ: разделить квартиру с бывшим супругом можно только после полного погашения ипотеки, так как суд не примет положительного решения без согласия банка-залогодержателя.
На самом деле: несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка, супруг вправе подать иск о признании квартиры совместно нажитым имуществом и признании за собой права долевой собственности. Суд не вправе требовать получение от банка согласия.
  • Если доли супругов были определены неравными либо вы считаете, что равные доли подлежат изменению, например, при вложении одним из супругов личных средств в покупку квартиры.
Пример: можно заявить иск об исключении квартиры из состава совместно нажитого имущества и признании её личной собственностью, если она приобретена в браке за счёт личных денежных средств, полученных от продажи имущества, принадлежавшего до брака.
Основание: договор купли-продажи квартиры, заключённый супругами в долевую собственность в период брака, не является соглашением об изменении режима общей совместной собственности. Для этого необходимо отдельное нотариальное соглашение — брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Если при заключении договора купли-продажи квартиры супруги являлись покупателями, определив свои доли по 1/2, и в настоящее время спора между супругами нет, инициировать судебный процесс не требуется.
Что происходит с кредитом?

Бракоразводный процесс не влияет на условия кредитного договора. Банк остаётся залогодержателем всей квартиры, независимо от того, как распределяются доли.

Выплата кредита одним из супругов в большем или меньшем размере не изменяет долей собственности. Закон исходит из того, что в период брака ипотека погашается за счёт общего бюджета семьи.
📍 МИФ: бывший супруг вернёт 50% от всей суммы кредита после его погашения.
На самом деле: требовать компенсацию можно только за платежи, произведённые после юридического расторжения брака либо с даты, установленной судом как момент фактического прекращения брачно-семейных отношений.
Каждый ежемесячный платёж имеет трёхлетний срок исковой давности.
То есть, если вы выплатили ипотеку спустя 10 лет после развода, взыскать можно только ту часть, которая приходится на последние три года (но о последствиях пропуска вами срока исковой давности должен заявить ответчик, в противном случае он будет выплачивать вам компенсацию за все 10 лет).

Если после прекращения совместного ведения хозяйства супруги больше не приобретали имущество, суд (п. 4 ст. 38 СК РФ) производит раздел только того имущества и долгов, которые являлись их общей собственностью на момент фактического прекращения семейных отношений.

Пользование квартирой после развода

Самый распространённый способ защиты права собственности — определение порядка пользования квартирой. Это возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, особенно если квартира не однокомнатная.

Суд определяет, какой комнатой пользуется каждый совладелец, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) остаются в совместном пользовании.

Согласие банка-залогодержателя для этого не требуется.
📍 МИФ: через суд можно обязать бывшего супруга продать квартиру, погасить ипотеку и разделить остаток от продажи пополам.
На самом деле: в российском законодательстве такого способа защиты нет. Судебный пристав не вправе реализовать залоговую квартиру и распределить вырученные средства между бывшими супругами.
(Для сравнения: в Израиле подобная практика существует и выглядит более логичной и справедливой.)
Возможные договорённости между супругами

В рамках судебного процесса стороны могут заключить мировое соглашение и самостоятельно определить порядок пользования или выплаты. Например:

  • квартира сдаётся в аренду, а арендная плата направляется на погашение ипотеки и оплату текущих расходов;
  • один из супругов пользуется квартирой единолично, выплачивая компенсацию второму в размере 50% от рыночной стоимости аренды аналогичного жилья;
  • один из сособственников берёт на себя обязанность по выплате ипотечных платежей без дальнейшего требования компенсации от второго.
“
Мне, как юридическому эксперту по бракоразводным процессам, нередко приходится консультировать доверителей по вопросам раздела имущества, приобретённого в ипотеку. На практике именно ипотечная квартира становится предметом наибольших споров между супругами. В таких ситуациях я помогаю не только разобраться в правовых нюансах, но и выбрать оптимальный способ защиты ваших интересов — от подготовки соглашения о разделе имущества до ведения дела в суде.
Татьяна Лерман, адвокат

© Tatiana Lerman
2025
Made on
Tilda