Основания для выселения в Италии

Выселение из квартиры в Италии – это процесс, который может оказаться довольно сложным и длительным. В Италии законодательство тщательно регулирует права арендаторов, предоставляя им значительные гарантии. Например, арендодателю необходимо соблюдать строгие процедуры, включая официальное уведомление и подачу иска в суд. Даже после вынесения судебного решения о выселении семья может остаться в квартире в течение нескольких месяцев, пока не будет завершен процесс апелляции или не будет найдено альтернативное жилье. Также важным фактором является социальная защита уязвимых семей, что может дополнительно замедлить процесс выселения.

В каком случае арендодатель может выставить требование о выселении?

Арендодатель может уведомить:

(1) о расторжении договора аренды по окончании срока (ст. 657 Гражданского процессуального кодекса), до истечения срока договора, с одновременным вызовом в суд для подтверждения, соблюдая сроки, предписанные договором, законом или местными обычаями;

(2) о выселении по окончании срока аренды (ст. 657 Гражданского процессуального кодекса), с одновременным вызовом в суд для подтверждения, после истечения срока договора, если в силу самого договора или в результате предыдущих актов или уведомлений исключается молчаливое продление аренды;

(3) о выселении за неуплату (ст. 658 Гражданского процессуального кодекса), за несвоевременную оплату арендной платы: в этом случае арендодатель может одновременно требовать выдачи приказа о взыскании задолженности по арендной плате.

Процедура подтверждения возможности выселения не может быть проведена, когда договор аренды не был заключен в письменной форме: в таком случае судья в рамках упрощённого производства не может рассматривать договор, являющийся в силу закона недействительным.

Отсутствие договора (или его непредоставление в суд) также препятствует подтверждению, так как это не позволяет судье проверить условия приемлемости иска, в частности, установить размер причитающейся арендной платы, факт невыполнения обязательств и, следовательно, степень просрочки, имеющую значение для расторжения договора.

Если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, отдельный совладелец может принимать меры к выселению, поскольку это является актом обычного управления, при котором предполагается согласие других совладельцев, и поэтому нет необходимости привлекать их всех к участию в деле, если не доказано и не подтверждено, что большинство совладельцев выражает несогласие, в таком случае необходимо предварительное вмешательство судебных властей в соответствии со статьёй 1105 Гражданского кодекса.

Хотя для заключения договора аренды арендодатель не обязательно должен быть собственником имущества, он также должен быть обладателем права, дающего ему право распоряжаться им, предоставляя его в пользование другим лицам; следовательно, заявление о признании выселения действительным и последующем освобождении имущества не может быть удовлетворено, если арендатор приостановил выплату арендной платы до разрешения дела о праве собственности на арендованное имущество.

Если арендованное имущество было куплено и продано, новый владелец занимает то же правовое положение, что и предыдущий.

Таким образом, если договор аренды был расторгнут де-юре путем уведомления о расторжении договора в установленный договором срок, к покупателю переходит право на реституцию, уже возникшее у передающего арендодателя, с правом осуществлять права и полномочия, принадлежавшие арендодателю и переданные ему, такие как иск о выселении за чрезмерную арендную плату или за задолженность, причем последний не зависит от того, что задолженность возникла до продажи имущества или что договор аренды был расторгнут до этого момента.

Если пользование имуществом является оплатой, пусть даже частичной, трудовых услуг, то уведомление о выдаче лицензии или выселении и повестка о подтверждении могут быть выданы, когда договор прекращается по любой причине (ст. 659 ГПК).

Например, пользование жильем, предоставленным консьержу/охраннику здания, представляет собой вспомогательную услугу, а не самостоятельные арендные отношения: поэтому они прекращаются с прекращением трудовых отношений.

Статья 659 Гражданского процессуального кодекса также применима, когда работодатель предоставляет работнику в пользование здание по договору, отдельному от трудового договора, при условии, что между двумя договорами существует связь.

Как должно оформляться требование о выселении?

Уведомление о выселении должно быть вручено в соответствии со статьей 137 и последующими статьями Гражданского процессуального кодекса, а не по избранному месту жительства (п. 1 ст. 660 ГПК).

Арендодатель может (но не обязан в соответствии со статьей 139 ГПК) вручать уведомление о выселении в арендуемом помещении, если арендатор избрал его местом жительства, поскольку этот выбор не относится к числу запрещенных статьей 660 ГПК.

Если повестка не вручается лично либо через почту, сотрудник суда должен направить уведомление вызываемой стороне заказным письмом и приложить квитанцию о вручении к оригиналу документа (п. 7 ст. 660 ГПК).

Отправка уведомления адресату является обязательной и должна быть осуществлена даже в том случае, если вручение было произведено почтовой службой, даже если конверт был доставлен почтовым агентом "уполномоченному лицу", если остается неуверенность в том, что адресат знает об уведомлении.

Нарушение процедуры уведомления о выселении влечет недействительность всей процедуры выселения и последующего судебного подтверждения, поскольку лицо, получившее уведомление, было лишено права на защиту, закрепленного в статье 24 Конституции Италии.

Повестка должна быть вручена в суд по месту нахождения арендованного имущества (ст. 661 Гражданского процессуального кодекса).

Какие существуют последствия неявки в суд?

Если выселяемое лицо не явилось и/или не представило возражения, судья утверждает требование истца и выносит постановление о наложении на него исполнительной надписи в соответствии с п. 1 ст. 663 ГПК.

Если же истец не явился по повестке на судебное слушание, действие уведомления о выселении прекращается в соответствии со ст. 662 ГПК.

Ответственность арендодателя за сокрытие факта погашения задолженности по аренде

Если решение о выселении было принято в связи с задолженностью, то для его подтверждения необходимо, чтобы арендодатель подтвердил в суде, что задолженность сохраняется.

В соответствии со ст. 483 Уголовного кодекса Италии, если арендодатель свидетельствует в суде о том, что просрочка сохраняется, несмотря на частичную выплату арендатором арендной платы, это является преступлением.